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  • 疫情动态| 疫情之下 一二线租房市场的攻与守

    来源:猎云网   孙媛   时间:2020-02-06 12:37   浏览量:14464

    “房东,要不要考虑免租啊?”

    继万达等地产巨头纷纷给商户免了房租后,不少网友在朋友圈、微博,纷纷开始隔空喊话“包租婆”减房租。包租婆是财不外显、盘着一串钥匙的搓麻将大婶,更在北上广深杭坐拥数十乃至上百上千上万房源的租房企业。

    疫情还在蔓延,城市还在隔离,于是乎,回不了城的租户开始想着是不是可以让房东放放水,但是另一边的房东已是无水可放。

    没有人,则没有客源,隔离则意味着闲置的空房无法出租。外来务工者进不了城,中介进不来小区,退租率上升,空房闲置率上升,疫情之下产生的亏损到底该谁来买单?

    一二线城市的租房机构开始自救。

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    ▲上海某小区的门卫处

    中小玩家退租求生,赚差价的“中间商”哭了

    金沙江朱啸虎说,“2003年非典的时候,我还在创业,那一年管理层都只拿基本生活费,到年底结余后才补发的工资。今年比非典还严峻,对很多创业企业是生死关,一定要严控成本,死卡现金,最少要保持假设没有收入的情况下6个月的现金,最好有12个月,根据这个来倒算成本。跪着也要活下去,熬过去就是春天。”

    但是2020的这6个月成为了不少早期创业公司的“万万没想到”。

    老李沪漂多年,1年前注册成立了自己的公司,团队很小,不到5人,专门做上海松江地区的租房业务,目前手持房源近100套。从数量上来看,属于租房行业的中小型玩家。

    和往年一样,老李在1月12日发了条朋友圈,通知租户注意春节回家关好水电煤。1月28日,还在老家的老李突然接到松江区居委通知,所有湖北籍租客来上海必须自行隔离14天,主动到暂住小区居委报道登记。

    “我给租户一个个打电话,统计湖北籍的租户数量,温州台州的房管局还没有要求登记。”老李的租户当中湖北籍大概有10几个。“湖北籍现在走不出来,就算走出来了,也要抓住隔离。”

    湖北的租户当中有1-2个和老李提过是不是可以减租,老李不是不想,他也尝试做过努力,去沟通业主能不能给到这个减租、免租的优惠,但是也是无疾而终。“人家就一句话,这是他的私有财产,他可以出于同情去免租,也可以按照合约不免租,这是无可厚非的。”

    在老李看来,减租、免租是不少租户的一个伪需求,因为大部分租户并不在疫区。他们可以出来,也可以进去自己所住的小区,只是需要在家隔离而已。“有些人只是图个一乐,半开玩笑的来聊一下,看能不能捡个便宜,就是那种中彩票的心态。”老李表示,租房行业的小公司不像龙头房企可以减免商业租金,减轻旗下商铺的运营压力,“退一步说,就算他们不免租,现在人们也不能逛商场。”

    像老李这样的租房玩家,在市场上很多,他们手握50-100套房源,直接从个人房东这边获取房源,一般合约签订为5-6年,按照三个月或者半年支付房租,大部分房子租来都是毛坯,然后自己进行装修后出租。盈利主要来自租房的差价。

    老李之前拿的房源基本都是2013年签约的,按照合同在2018年-2019年开始陆续到期,并进行续签。相较于2013年,近两年的房租更是水涨船高。

    “就松江来说,翻一倍都不止。2013年拿价低,租的也低,后来租金上涨也不是直接上涨。还涉及到前面的装修要打掉、重新装修,这就又有一个翻新的成本。”老李表示,毛坯房的租金、装修的材料、人力都在涨,之前一套房子会有1000元左右的月利润,但是现在感觉500都吃力。本身成本就高的情况下,疫情的进一步发展也让他的情况雪上加霜。

    目前老李的房源出现了10%的空置,春节回家退房、疫情退房、没人看房成为了房源空置的主要原因。从源头上客源出不来,空置的房子被退房还没人看房,就算是2-3个月对于租房企业来说都会很难活,除非业主愿意让一部分利益。

    “但是有些公司就算业主让利了,他最终能不能将利益给到租客身上呢?这件事情没有得到很好的监督,最终也许是中间机构从中受利。”

    老李算了一笔账,续签时,60平米的小户型从1400-1700元的月租涨到了2100-2200左右,装修在2-3万间。“有的业主小户型要价2600元呢,你算算,这房子我是2500元出租的。虽然疫情持续发展,但是房租并没有随之有大的变动,业主也不会放价。市场上大小玩家一起抢夺业主的房子,最终业主始终会选择出价最高的那家。”

    老李感叹,优惠政策给不出,房源也抢不过,小玩家只能断尾求生。如果继续这么下去,装修钱老李计划也不要了,再赔点房租,只能把闲置的出租房都跟业主退租了,不然亏损更大,活不过6个月的没准就是自己。

    “刚刚接到物业电话,这一段时间不准装修,不准新租客进来,你说这天灾人祸的。”

    大玩家免租背后,是在负重前行

    中小玩家准备断尾求生,而以魔方公寓、E+青年公寓为首的长租公寓头部企业则是推行2月部分免租金的计划。

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    ▲疫情期间的魔方公寓某门店

    其中,魔方公寓针对因封城无法及时返回的武汉门店租客,以及其他城市门店因回鄂探亲,并被疫情滞留,不能及时返乡的湖北籍魔方租客(包括魔方公寓、魔尔公寓、V客青年公寓、9号楼公寓个人客户),给予2月份房屋租金减半,或租期顺延一个月的政策(符合条件的租户可任选其一)。

    魔方公寓相关负责人表示,作为公寓方,目前不提倡租客返程,少数必须返程的租客,需要接受严格的检查和每日健康汇报才可以入住,目前湖北、温州、台州的租户占比较少。“我们会要求他们自觉隔离14天,每天填写健康情况表,而购买物品多数都是店长代劳。”

    据悉,1月24日到2月2日,一线人员除了正常的工资发放以及国家法定的加班工资,魔方还另外单独给到每日津贴,直接跟工资一起发放。后续魔方将继续根据政府和人社局的相关政策落实员工福利待遇。

    而E+青年公寓则是针对因返鄂探亲,被疫情滞留,不能及时返回的湖北籍租客和非湖北籍租客以及公寓内因前往一线疫区支援,无法返回的医护人员做了统计,给到2月份房租减半的优惠。

    E+青年公寓相关人员表示,疫情对长租公寓也是有影响的。由于无法进行线下带看,公司目前主要采取线上看房的措施,尽可能的提高门店入住率。

    春节期间,E+青年公寓在每个入驻城市安排了一线值班人员,包括服务管家和维修。疫情发生后,立即采取应急措施,对租客身体情况、返程信息进行统计,门店内进行每日消毒、加强管控门店人员流动等。

    没有新客入住、老客又在继续流失,免掉的租金、空置的房间、人员的经费成为了压在长租公寓头上的几座大山。现况下在线看房、租金减免又能带来多少的新用户和用户留存率,目前还不得为知。

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    ▲E+青年公寓门店内进行消毒

    与长租公寓类似,作为办公室“二房东”的联合办公、孵化器、加速器的日子也很不好过。位于上海五角场的一家加速器对猎云网表示,预计会有退租情况发生,但最受影响的还是线下的活动业务。

    “上半年的市场活动预计会很冷清,往年春节回来的第一个月,我们也有近20场的活动了。”相关负责人表示,本来年底有5-10场50人以内的线下活动,但现在全部因为疫情取消。

    在她看来,对于加速器来说,由于体量小,租金损失整体在可承受范围内;线下活动方面亏损较大,短期影响(3个月内)在大几十万元,持续影响可能会有上百万元。同时,该加速器也为租户提供了免租半月的优惠政策。负责人表示,创业项目和办公空间是共生关系,互相扶持才能共度难关,现在的情况不止创业公司压力大,空间的日子也不好过。

    相较于一二线城市的玩家,扎根武汉本土的可遇青年公寓则面临着更为严峻的境况。

    可遇CEO佘福元表示,目前公寓空房率达20%,含员工工资以及减免的房租在内,这一个月亏损近200万元。去年春节期间,可遇的空房率为10%左右,从数据上来看空房率翻了一倍,与此同时,可遇也跟其他中大型玩家一样,为在租的租户提供一定的减免。可遇青年公寓共计有2000间房源,并且全部都在武汉疫区,20%的空房率意味着近400间房源在空置。

    1月25日,佘福元做了个决定,将可遇公寓武汉三镇的近百余间空置房源为武汉疫区医护人员及志愿者无偿提供。“如果没有这个事情,公寓2020年开年就住满了。现在预计年后还会继续退一些。”佘福元说未来不好预测,但希望武汉早点好起来,作为武汉首批住房租赁试点企业之一,可遇会为疫情控制尽一份力。

    事实上,国内的大部分租房机构,不论是品牌公寓、还是小公寓,都在向业主要求减免租金。

    蘑菇租房联合创始人龙东平告诉猎云网(ilieyun),房东主要是两类:个人业主和公寓运营商。租客可以跟房东积极沟通,但是每家房东自己的财务状况各不相同,个人业主可能有房贷要还,也可能还有其他线下生意受到影响,未必会认可租客的减租需求。

    “我们也看到有公寓运营商主动给租客减租的情况。但很多中小型公寓机构要实现免租有客观困难因素,国内大量的租赁机构都是 ‘二房东’模式,它们一方面向业主租房,另一方面要出租赚取租金,靠租金差来获利,在无法取得业主免租的条件下直接给租客免租,承担的经营风险很大。加之最近两年长租环境并不好,很多企业已经在负重经营,自身财务状况不太理想。”

    疫情让长租公寓受到了前所未有的挑战,节后租赁市场受到严重打击,延迟复工、带看以及新签等业务短期无法开展。

    龙东平说,目前租房市场企业要做的,归根到底4个字“开源节流”,最重要的是降成本。一,降物业租金成本:找物业产权方(业主)争取租金减免优惠;二,降团队运营成本:缩减团队规模,合并职能,一岗多能;三,降低房源空置成本:覆盖更多的出租渠道,想各种办法提升出租率,关怀在住租客,提高满意度,获得客户转介绍。为此,蘑菇租房于2月5日发布三项措施:2月份开放所有房源展示、免费提供总计100万份电子合同以及免费提供2月18日前平台所有广告位。

    “总之大家互相理解,量力而行。”


    【责任编辑:李文文】
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